發布時間：2025-08-28
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陳長金 胡四蛾
A公司是一家房地產開發企業，通過“拆一還一”形式，對拆遷安置戶進行實物補償。A公司財務人員對該實物補償能否確認為土地成本抵減增值稅銷售額，存在疑惑。對此，A公司委托江西示見稅務師事務所組建業務團隊（以下簡稱示見團隊），對企業建設拆遷安置房相關業務進行審核，給予涉稅處理建議。
基本情況
示見團隊對A公司建設拆遷安置房相關業務情況進行了梳理。
A公司為增值稅一般納稅人，企業所得稅采用查賬征收方式。2018年4月2日，A公司與縣國土資源局簽訂國有建設用地使用權出讓合同，涉及土地面積6000平方米，土地出讓價款2690萬元。合同約定，受讓人同意在本合同項下宗地范圍內同步修建5000平方米（含公攤面積，約50套）安置房，用于政府拆遷安置，并按住宅套數無償提供等量配比的地下停車位，建成后無償移交給政府。2018年5月17日，A公司取得發展和改革委員會出具的《XX建設項目備案通知》，批復總建筑面積19500平方米。其中，住宅建筑面積1.4萬平方米（含政府拆遷安置房50套，建筑面積5000平方米），商業建筑面積1000平方米，其他配套設施建筑面積350平方米，地下室建筑面積3800平方米，架空層350平方米。
2020年12月14日，該項目完成竣工驗收。實際建成安置房共計50套，建筑面積5000平方米，并配套建設地下停車位50個。A公司該項目銷售政策為：住宅含稅單價7000元/平方米；配建安置房含稅單價5200元/平方米；商業部分房含稅單價15000元/平方米；可售車位（扣除無償交付政府所有及使用50個）共50個，含稅單價45000元/個。
政策規定
案例中，A公司用于政府拆遷安置的“拆一還一”住宅以及配比的地下車位，在建成后無償移交給政府。根據《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）第十四條規定，單位或者個人向其他單位或者個人無償轉讓無形資產或者不動產，但用于公益事業或者以社會公眾為對象的除外，應視同銷售無形資產或者不動產。所以，A公司應將用于政府拆遷安置的“拆一還一”5000平方米普通住宅以及配比的地下車位，作增值稅視同銷售處理。
根據《財政部 國家稅務總局關于明確金融 房地產開發 教育輔助服務等增值稅政策的通知》（財稅〔2016〕140 號）第七條規定，《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》（財稅〔2016〕36號）第一條第（三）項第10點中“向政府部門支付的土地價款”，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發費用和土地出讓收益等。
房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目（選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外），在取得土地時，向其他單位或個人支付的拆遷補償費用，允許在計算銷售額時扣除。納稅人按上述規定扣除拆遷補償費用時，應提供拆遷協議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。
據此，A公司若以拆遷安置房對應價款并入土地價款做差額扣除的，應保留拆遷協議、政府或評估機構確認的安置房作價文件等資料，證明拆遷補償費用的真實性。
適用分析
A公司用于政府拆遷安置的“拆一還一”住宅，是以實物形式補償給拆遷戶的安置用房。那么，實物補償能否適用財稅〔2016〕140號文件，作為拆遷補償費用，計入土地成本在計算增值稅時抵減增值稅銷售額？
對此，示見團隊認為，在法律性文件中，民法典關于合同履行、債務履行的條款、價款支付的內容，均明確將實物支付納入“支付”的范疇。《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務院第590號）第二十一條明確規定，貨幣補償支付和實物補償支付均為法定的補償方式。《城市房屋拆遷管理條例》（國務院第305號）第二十三條規定，貨幣補償支付和實物補償支付均屬于法定補償形式。因此，實物補償支付在法律效力上完全等同于貨幣補償支付，二者在補償權益的實現上具有相等的法律地位和保障。
示見團隊進一步根據增值稅原理分析，企業以貨幣形式支付土地價款可抵減銷售額，若以實物形式支付不可抵減，將導致企業在兩種情形下的稅負不同，不符合“稅收中性原則”。同時，根據其他稅收政策分析，土地增值稅相關政策規定中，《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220 號）第六條規定，房地產開發企業以建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房應視同銷售處理，同時將該收入確認為房地產開發項目的拆遷補償費。所得稅政策規定方面，《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發〔2009〕31號）第二十七條明確，土地征用費及拆遷補償費構成開發產品計稅成本的組成部分，其中拆遷補償支出涵蓋貨幣補償與實物補償等形式。據此，對于拆遷安置實物補償同一經濟行為，實物補償應可以作為拆遷補償費用。
最終處理
基于上述分析，A公司以實物補償形式支付，可以適用財稅〔2016〕140號文件，將實物補償對應的金額作為拆遷補償費用，計入土地成本，在計算增值稅時抵減增值稅銷售額。
A公司該項目含稅銷售額10625萬元，其中安置房部分含稅銷售額2600萬元。實際取得進項稅額308萬元，項目土地成本為2690+2600=5290（萬元）。 根據《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年第18號印發）規定，允許扣除的土地價款在“全部價款和價外費用”中扣減，即A公司該項目不含稅銷售額=（10625-5290）÷（1+9%）=5335÷(1+9%)=4894.5（萬元），應繳納增值稅=銷項稅額-進項稅額=4894.5×9%-308=132.51（萬元）。
A公司與主管稅務部門溝通，并提供了拆遷協議、政府確認的安置房作價文件等資料，主管稅務部門認可A公司將實物補償的拆遷安置房，作為拆遷補償費用確認為土地成本，按照財稅〔2016〕140號文件規定抵減增值稅銷售收入。通過案例分析，A公司在處理拆遷實物補償時，可按規定在計算增值稅銷售額時扣除實物補償費用。
原載《中國稅務報》2025年8月22日B3版
作者單位：江西示見稅務師事務所有限公司